Gewerbliche Immobilienprojektentwicklung – Geschäftsmodell mit vielfältigen Erfolgsfaktoren

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Veröffentlicht: Donnerstag, 02. Juni 2022 17:35

Geschrieben von Helmut Lanke

Gewerbliche Immobilienbauvorhaben werden heute kaum noch vom Investor oder späteren Nutzer selbst durchgeführt. Die einzelnen Schritte eines solchen Vorhabens sind zu komplex und vielschichtig. Sie erfordern Spezial-Know-how, das in den meisten Unternehmen nicht vorhanden sein dürfte, Branchenkenntnisse und -kontakte.

Diese Stärken bringen Unternehmen ein, die auf gewerbliche Immobilienprojektentwicklung spezialisiert sind.

Was macht ein gewerblicher Immobilienprojektentwickler?

Projektentwickler sind spezialisierte Unternehmen – seltener einzelne Spezialisten – die das gesamte Immobilienprojekt von der Planung und Konzeption über den Ankauf der Immobilie, den eigentlichen Bau bis zum Verkauf an einen oder mehrere Investoren auf eigene Rechnung durchführen.

Neben Neubauprojekten werden auch ältere Bestandsimmobilien angekauft, modernisiert und revitalisiert und dann wieder verkauft.

In der Regel trägt der Projektentwickler in dieser Phase des unternehmerische Risiko.

Solche Projektentwicklungen sind in allen gängigen Immobilienklassen üblich, insbesondere aber im Wohnungsbau, Büro- und Einzelhandelsimmobilien.

Der Prozess der Immobilienprojektentwicklung – viele Interdependenzen erfordern viele Fähigkeiten

Konzeption und Wirtschaftlichkeitsbetrachtung als Ausgangspunkt

Am Anfang eines Immobilienprojektes steht in der Regel ein geeignetes Grundstück oder eine Bestandsimmobilien.

Sofern es nicht bereits einen potenziellen Hauptmieter gibt, der wesentliche Eigenschaften des neuen Objekts vorgibt, wird der Projektentwickler ein Konzept entwickeln. In einer Machbarkeitsstudie wird der Standort überprüft, baurechtliche Fragen und Einschränkungen geklärt und die spätere Nachfrage für die neuen Flächen evaluiert.

Nur wenn sich das Projekt bereits in dieser frühen Phase als wirtschaftlich erweist, wird es fortgeführt. Deshalb sind zuverlässige und belastbare Kalkulationen erforderlich.

Ist das Projekt erfolgversprechend, können konkrete Schritte unternommen werden.

Ankauf der Immobilie und Finanzierung – viele parallele Schritte

An dieser Stelle müssen mehrere Aktivitäten der Projektentwicklung parallel bis zu einem bestimmten Punkt vorangebracht werden:

• Der Vertrag zum Ankauf der Immobilie wird nur wirksam, wenn eine Finanzierungszusage der Bank vorgelegt werden kann.
• Die Bank gibt die Finanzierungszusage selbst erst nach einer ausführlichen Prüfung.
• Je nach aktueller Marktsituation geben Banken Finanzierungszusagen nur, wenn bereits für einen gewissen Anteil der zu errichtenden Flächen verbindliche Miet- oder Kaufzusagen vorliegen.

Weiterhin erwartet jede an der Finanzierung beteiligte Bank, dass auch die anderen an der Finanzierung beteiligten Parteien bereits jetzt eine verbindliche Zusage geben. Dazu gehört in jedem Fall ein gewisser Eigenkapitalanteil des Kreditnehmers.

Doch eine moderne Projektfinanzierung besteht nicht nur aus Eigenmitteln und Bankkrediten. Weit verbreitet sind auch Elemente des Mezzanine-Kapitals, die im Charakter zwischen Fremd- und Eigenkapital stehen. Dazu gehören z.B. stille Beteiligungen und Nachrangdarlehen. Auf diesem Weg kommen weitere Finanzierungspartner mit in das Projekt.

Um all diese Schritte sicher und korrekt abarbeiten zu können, braucht ein Projektentwickler bzw. seine Mitarbeiter hervorragende Fähigkeiten auf verschiedenen Gebieten

• Grundstücks- und Baurecht; Vertragsverhandlungen
• Projektkalkulation und Financial Modeling
• Strukturierung von komplexen Projektfinanzierungen
• Kenntnis der Immobilienmärkte und -trends

Das eigentliche Bauprojekt

Erst wenn Immobilienankauf und -finanzierung vertraglich geregelt sind, kann mit dem eigentlichen Bauprojekt begonnen werden.

Nun sind wesentliche Kompetenzen in der Begleitung größerer Bauvorhaben erforderlich.

• Auch mit Generalunternehmern oder einzelnen Bauunternehmern und Handwerkern für die verschiedenen Gewerke sind Verträge abzuschließen.
• Das gesamte Bauprojekt muss betriebswirtschaftlich begleitet werden. Dazu gehört nicht nur das Projektcontrolling, sondern auch das Finanzmanagement.
• Finanz- und Liquiditätsplanung sorgen dafür, dass wichtige Finanzkennziffern nicht gegen kreditvertragliche Auflagen verstoßen und dass Rechnungen und Kapitaldienst jederzeit geleistet werden können.

Bereits während des Baus – Verkauf an Investoren

Je nach Projektcharakter steht bei manchen Immobilienprojektentwicklungen bereits der alleinige Käufer des Objektes fest. Das ist z.B. bei Shoppingcentern der Fall. Hier übernimmt ein auf Shoppingcenter spezialisierter Investor und schließt mit dem späteren Betreiber einen Mietvertrag ab. Natürlich müssen diese beiden Parteien von Beginn an mit in die Projektentwicklung einbezogen werden.

Bei der Entwicklung von Mehrfamilienhäusern oder Wohngebieten erfolgt dagegen auch ein Verkauf der einzelnen Einheiten. In manchen Fällen wird das gesamte Objekt an eine kommunale oder private Wohnungsbaugesellschaft verkauft.

Oft verkauft jedoch der Projektentwickler selbst die einzelnen Wohneinheiten an Selbstnutzer (als Eigentumswohnung) oder an private Investoren zur Kapitalanlage (als Mietwohnungen)

Besonders in diesem Fall benötigt der Projektentwickler demnach auch Kompetenzen im Immobilienverkauf. Die hier realisierten Preise bestimmen ja wesentlich, welcher Entwicklergewinn nach Abschluss des Projektes bei ihm verbleibt.

Fazit – Vielseitige Immobilienprojektentwicklung

Es ist bereits aus diesem groben Überblick erkennbar, dass ein in der Immobilienprojektentwicklung tätiges Unternehmen über zahlreiche Kompetenzen verfügen muss.

Zusammengefasst lässt sich sagen, dass der Erfolg solcher Projekte wesentlich abhängt von

• einem guten Netzwerk an Anwälten, Maklern, Investoren, Banken und anderen Dienstleistern
• umfassender Kenntnis der Immobilien- und Finanzierungsmärkte
• einer fehlerfreien betriebswirtschaftlichen Kalkulation und Steuerung
• Zugang zu Kapitalmärkten und Finanzierungspartnern
• Der Fähigkeit, auch komplexe Projekte mit vielen Unsicherheiten und beteiligten Parteien zu planen und zu steuern

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Bildquelle https://pixabay.com/de/photos/architektur-geb%c3%a4ude-amsterdam-1448221/